Berapa banyak pengelola mal yang masih menentukan harga sewa dan penempatan tenant hanya berdasarkan “feeling” dan pengalamannya bertahun-tahun, tanpa ada data pasti soal berapa banyak orang yang benar-benar lewat di depan tiap tenant? Kalau Anda masih menggunakan metode tradisional ini, berarti ada potensi pendapatan yang selama ini terlewat begitu saja.
Untuk menangkap potensi pendapatan yang lebih besar, kini ada yang namanya people counting, yaitu teknologi penghitungan jumlah orang secara otomatis. Teknologi ini sudah dikenal untuk urusan keamanan dan analisis pengunjung. Tapi ada satu penerapan yang jarang dibahas lebih lengkap, yakni bagaimana people counting CCTV bisa jadi alat bantu strategis untuk manajemen penyewa (tenant management) di mal.
Artikel ini akan membahas tantangan nyata yang dihadapi pengelola mal dalam hal manajemen penyewa, dan bagaimana teknologi people counting secara spesifik bisa jadi solusinya.
Tantangan Dalam Manajemen Penyewa Mal
Mengelola penyewa di mal bukan sekadar mengisi slot kosong dengan tenant baru. Ada beberapa tantangan yang secara konsisten dihadapi hampir semua pengelola mal.
1. Menentukan Harga Sewa yang Adil
Skewa sewa tetap versus berbasis kinerja sering jadi perdebatan antara pengelola dan penyewa. Terlebih jika tidak ada data objektif tentang seberapa ramai lokasi tenant tersebut dibandingkan tenant lainnya.
2. Memahami Pola Lalu Lintas Pengunjung
Tanpa ada data yang jelas, sangat sulit menentukan area mana yang benar-benar strategis dan area mana yang sepi meski lokasinya terlihat bagus di peta mal. Sebagai pengelola kemampuan membaca pola lalu lintas pengunjung sangat penting untuk membuka potensi pendapatan yang lebih lagi.
3. Mengukur Kinerja Penyewa Secara Objektif
Angka penjualan saja belum cukup untuk menilai performa setiap tenant. Jumlah pengunjung yang masuk, lama mereka berada di tenant, dan tingkat konversi jadi metrik yang tak kalah pentingnya, tapi jarang diukur secara sistematis.
4. Menentukan Penempatan Tenant yang Tepat
Tenant yang ditempatkan di lokasi dengan visibilitas rendah berisiko merugi meski produknya bagus. Begitu juga sebaliknya, lokasi premium yang salah isi tenant juga jadi kerugian besar bagi pengelola.
Baca juga: Perbedaan CCTV dan Sensor Penghitung Orang dalam Menganalisis Perilaku Pelanggan
Bagaimana Teknologi People Counting Menjawab Tantangan Ini?
Salah satu solusi bagi pengelola mal dalam menghadapi tantangan penyewa mal adalah dengan memanfaatkan teknologi people counting. Lalu bagaimana teknologi ini bisa menjawab tantangan tersebut, mari kita bahas.
1. Data Kunjungan yang Objektif per Tenant
Sistem people counting dapat mencatat secara akurat berapa banyak pengunjung yang melewati dan masuk ke tiap tenant, termasuk berapa lama mereka bertahan di dalamnya. Data ini menjadi dasar yang jauh lebih objektif untuk menilai kinerja tenant dibandingkan sekadar melihat laporan penjualan bulanan.
Dari data tersebut Anda bisa melihat apakah masalahnya ada di lalu lintas pengunjung yang memang rendah, atau di tingkat konversi toko itu sendiri.
2. Dasar Penghitungan Sewa yang Lebih Transparan
Dengan data lalu lintas per zona, pengelola mal bisa menetapkan skema sewa yang proporsional. Tenant di area lalu lintas tinggi pengunjung wajar dikenakan sewa premium, sementara tenant di area yang kurang ramai bisa mendapat skema yang lebih fleksibel.
Pendekatan berbasis data seperti ini juga membuka ruang negosiasi yang lebih sehat antara pengelola dan penyewa, karena keduanya dapat melihat angka yang sama.
3. Analisis Prediktif untuk Perencanaan Jangka Panjang
Data historis dari sistem people counting dapat digunakan untuk memproyeksikan tren musiman, misalnya area mana yang biasanya ramai menjelang hari besar, atau bagaimana promosi tertentu memengaruhi arus pengunjung ke zona spesifik.
Wawasan ini membantu pengelola mal mengambil keputusan lebih proaktif terkait renovasi zona, penataan ulang tenant, atau strategi promosi bersama.
4. Efisiensi Operasional yang Terukur
Selain untuk kepentingan tenant, data people counting juga membantu pengelola mal dalam mengatur jadwal kebersihan, keamanan, dan staf operasional berdasarkan jam-jam sibuk yang sebenarnya, bukan asumsi yang belum tentu akurat untuk tiap lokasi.
Baca juga: Pahami Perilaku Konsumen Anda dengan Analisis Video AI
Kenapa Sistem Berbasis AI Video Analytics Lebih Unggul
Tidak semua sistem people counting itu setara. Sensor inframerah sederhananya mampu menghitung orang, tapi tidak dapat membedakan konteks, misalnya orang yang hanya berlalu lalang dan orang yang benar-benar masuk ke tenant dan berbelanja.
Di sinilah sistem berbasi AI video analytics unggul, karena kemampuannya memberikan data yang jauh lebih kaya:
- Akurasi penghitungan lebih tinggi
- Analisis real-time
- Kemudahan integrasi dengan CCTV yang sudah ada
- Kemampuan menyimpan dan mengolah data historis, namun tetap memperhatikan aspek privasi pengunjung
Kelebihan lain yang sering luput dari perhatian yaitu Anda tidak perlu mengganti seluruh unit kamera untuk mendapatkan kemampuan ini. Salah satu solusinya adalah Xenus AI Box dari Camarjaya. Perangkat ini akan menambahkan kemampuan analitik AI, termasuk people counting ke dalam sistem CCTV yang sudah terpasang tanpa perlu instalasi ulang dari nol.
Dashboardnya menampilkan data pengunjung secara sederhana dan mudah dibaca, mulai dari jumlah kunjungan real-time hingga perbandingan pengunjung baru dan lama. Hal ini tentu menguntungkan pengelola mal untuk dapat langsung menerjemahkan data jadi keputusan operasional.
Ingin tahu bagaimana Xenus AI Box bisa membantu manajemen penyewa di mal atau properti komersial Anda? Anda bisa hubungi kami via Whatsapp untuk informasi lengkap dan jadwal demo, gratis.
Hal yang Perlu Diperhatikan Saat Menerapkan People Counting di Mal
Sebelum masuk ke implementasi, beberapa hal ini sebaiknya menjadi pertimbangan Anda agar hasilnya benar-benar optimal.
2. Penempatan Sensor di Titik yang Tepat
Penempatan sensor people counting idealnya ditempatkan di setiap pintu masuk utama, titik persimpangan koridor, dan pintu masuk tenant besar – bukan asal pasang di satu titik lalu dianggap sudah dapat mewakili keseluruhan mal.
3. Konsistensi Pengumpulan Data
Data yang diambil hanya dalam waktu singkat memiliki risiko bias, terutama untuk mal yang memiliki pola kunjungan berbeda secara signifikan antara hari kerja, akhir pekan, dan musim liburan.
4. Transparansi dengan Pihak Tenant
Anda diharuskan untuk melibatkan penyewa agar mereka dapat memahami bagaimana data ini digunakan untuk menentukan skema sewa. Dengan begitu, Anda juga membangun kepercayaan dengan pihak penyewa, bukan dianggap sebagai alat pengawasan sepihak.
Baca juga: Bagaimana Teknologi Kamera AI Mendeteksi Keramaian Secara Efisien?
Masa Depan Manajemen Penyewa Berbasis Data
Tren pengelolaan mal secara global bergerak semakin jauh dari cara-cara tradisional menuju operasional berbasis data. Riset industri memproyeksikan pasar teknologi people counting global akan terus tumbuh signifikan dalam beberapa tahun ke depan. Ini terjadi seiring makin banyak pengelola ritel dan properti komersial yang menyadari bahwa data lalu lintas pengunjung adalah aset strategis, bukan sekadar angka statistik.
Bagi pengelola mal di Indonesia, ini momentum yang tepat untuk mulai beralih – bukan hanya mengejar tren. Terlebih kompetisi antar pusat perbelanjaan yang makin ketat menuntut pengambilan keputusan yang lebih presisi, baik dari segi pengelola maupun demi keberlangsungan bisnis para penyewa.
Ingin berkonsultasi soal penerapan people counting untuk mal atau properti komersial Anda? Tim Camarjaya siap membantu dari tahap asesmen kebutuhan sampai dengan instalasi. Kontak kami sekarang juga untuk konsultasi tanpa dipungut biaya.
Sumber:
V-Count — Retail People Counting & Foot Traffic Analytics: The Complete 2026 Guide
Isarsoft — People Counting for Retail Analytics
Milesight — People Counting Solution